부동산등기선례

(2020. 4. 1. ～ 2020. 6. 30.)

번호	제 목
1	재외국민이 인감증명에 갈음하여 첨부정보로서 제공하는 재외공관 공증법에 따른 인증과 대리인을 통한 공증사무 처리 등
2	공유지분에 대한 가압류 일부해제에 따른 가압류변경등기 및 공유자 중 1인의 지분에 대한 근저당권을 소멸케 하는 근저당권변경등기의 기록 방법
3	지목이 농지이나 사실상 농지가 아닌 토지에 대하여 일반법인이 그 명의로 소유권이전등기신청을 할 수 있는지 여부
4	같은 등기소에 동시에 여러 건의 등기신청을 하는 경우 인감증명의 원용 방법
5	실제 등기신청이 없는 상태에서 등기관이 확인조서만을 작성할 수 있는지 여부
6	협의분할에 의한 상속등기신청 시 상속을 포기한 자가 있는 경우에 등기소에 제공하여야 하는 첨부정보
7	피상속인이 외국인인 경우에 상속등기신청 시 첨부정보로서 제공하는 상속을 증명하는 정보
8	주등기로 마친 전세금 증액과 존속기간 연장의 전세권변경등기가 있는 상태에서 전세금을 감액하는 변경등기의 기록 방법

부동산등기선례

(2020. 4. 1. ～ 2020. 6. 30.)

[1] 재외국민이 인감증명에 갈음하여 첨부정보로서 제공하는 재외공관 공증법에 따른 인증과 대리인을 통한 공증사무 처리 등

1. 서면으로 부동산등기를 신청(부동산등기법 제24조제1항제1호)할 때에 「부동산등기규칙」 제60조에 따라 인감증명을 제출하여야 하는 자가 재외국민인 경우에는 위임장이나 첨부서면에 본인이 서명 또는 날인하였다는 뜻의 「재외공관 공증법」에 따른 인증을 받음으로써 인감증명의 제출을 갈음할 수 있으나(부동산등기규칙 제61조제3항), 거주국 공증인의 인증을 받음으로써 인감증명의 제출을 갈음할 수는 없다(부동산등기규칙 제61조제4항 참고).

2. 재외공관 공증의 촉탁은 본인이 직접 재외공관에 출석하지 않고 대리인을 통하여 할 수 있으므로(재외공관 공증법 제17조), 재외공관을 방문하는 것이 불가능하거나 현저히 곤란한 재외국민 등은 대리인을 통하여 공증사무를 처리할 수 있다. 다만, 등기의무자의 등기필정보가 없는 경우에 등기의무자 또는 그 법정대리인의 등기소 출석의무를 갈음하는 「부동산등기법」 제51조 단서의 ‘공증’은 등기의무자 등의 위임을 받은 대리인이 출석하여 받을 수 없다(2012. 9. 13. 선고 2012다47098 판결).

3. 전산정보처리조직을 이용하여 부동산등기를 신청(부동산등기법 제24조제1항제2호)할 때에 신청정보와 함께 제공하여야 하는 첨부정보는 전자문서로 작성되어야 하고, 이러한 전자문서에는 작성명의인의 전자서명정보(공인인증서 등)를 덧붙여야 하는바, 이 경우 작성명의인의 전자서명 외에 공증인의 인증은 불필요하다. 따라서 재외공관에서의 인터넷 화상장치를 이용한 전자문서의 인증이 「재외공관 공증법」에 따라 적법한 것으로 인정된다고 하더라도 부동산등기신청과 관련하여 그 활용가능성은 매우 적다고 할 것이다.

(2020. 04. 06. 부동산등기과-906 질의회답)

참조조문 : 부동산등기규칙 제61조제3항, 제4항, 재외공관 공증법 제17조

참조판례 : 2012. 9. 13. 선고 2012다47098 판결

[2] 공유지분에 대한 가압류 일부해제에 따른 가압류변경등기 및 공유자 중 1인의 지분에 대한 근저당권을 소멸케 하는 근저당권변경등기의 기록 방법

1. 甲 단독 소유명의의 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐지고 이후 甲으로부터 乙(지분 2분의1) 및 丙(지분 2분의1) 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 상태에서 丙에게 이전된 지분(2분의1)에 대하여만 가압류신청이 해제되고 이를 원인으로 한 가압류변경등기의 촉탁이 있는 경우, 등기관은 그 변경등기를 할 때에 등기목적 “가압류”를 “소유권일부(2분의1)가압류”로 변경기록하고, 어느 지분에 대한 해제인지를 명확히 하기 위하여 권리자 및 기타사항란에 “해제한 지분 ○번으로 丙에게 이전한 지분전부”라고 추가 기록하여야 한다(아래 기록례1 참조).

[기록례1]

[갑 구] 소유권에 관한 사항
순위번호	등기목적	접 수	등기원인	권리자 및 기타사항
2	소유권이전	2018년2월6일 제345호	2018년1월6일 매매	소유자 홍길동 760908-1234567 서울특별시 서초구 법원로 3(서초동) 거래가액 금300,000,000원
3	가압류	2019년7월6일 제1345호	2019년7월5일 수원지방법원의가압류결정(2019카단1456)	청구금액 금80,000,000원 채권자 김갑동 750908-3456789 서울특별시 강서구 마곡로 3(마곡동)
3-1	3번가압류변경	2020년2월6일 제2345호	2020년2월4일 일부해제	목적 소유권일부(2분의1)가압류 해제한 지분 4번으로 최정동에게 이전한 지분전부
4	소유권이전	2020년2월3일 제1945호	2020년1월2일 매매	공유자 지분 2분의1 이을순 810104-2345678 서울특별시 마포구 공덕로 5(공덕동) 지분 2분의1 최정동 850409-1232123 서울특별시 서초구 법원로 8(서초동) 거래가액 금500,000,000원

2. 甲 단독 소유명의의 부동산에 대하여 근저당권설정등기가 마쳐지고 이후 甲으로부터 乙 앞으로 소유권일부(3분의1)이전등기가 마쳐진 상태에서 甲지분전부(3분의2)에 대하여만 근저당권을 포기하고 이를 원인으로 근저당권변경등기를 신청한 경우, 등기관은 그 변경등기를 할 때에 등기목적 “근저당권설정”을 “갑구〇번乙지분전부근저당권설정”으로 변경기록하고, 어느 지분에 대한 포기인지를 명확히 하기 위하여 권리자 및 기타사항란에 “포기한 지분 갑구□번甲지분전부(3분의2)”라고 추가 기록하여야 한다(아래 기록례2 참조).

[기록례2]

[갑 구] 소유권에 관한 사항
순위번호	등기목적	접 수	등기원인	권리자 및 기타사항
2	소유권이전	2018년2월6일 제1345호	2018년1월6일 매매	소유자 홍길동 760908-1234567 서울특별시 서초구 법원로 3(서초동) 거래가액 금300,000,000원
3	소유권일부이전	2020년2월3일 제1945호	2020년1월2일 증여	공유자 지분 3분의1 이을순 810104-2345678 인천광역시 중구 중앙로 5(중앙동)

[을 구] 소유권 외의 권리에 관한 사항
순위번호	등기목적	접 수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	근저당권설정	2018년2월6일 제1346호	2018년2월6일 설정계약	채권최고액 금200,000,000원 채무자 홍길동 서울특별시 서초구 법원로 3(서초동) 근저당권자 장길산 651203-1234345 서울특별시 광진구 뚝섬로 7(자양동)
1-1	1번근저당권변경	2020년2월3일 제1946호	2020년2월3일 일부포기	목적 갑구3번이을순지분전부근저당권설정 포기한 지분 갑구2번홍길동지분전부(3분의2)

(2020. 04. 21. 부동산등기과-1038 질의회답)

참조조문 : 부동산등기법 제33조, 부동산등기규칙 제93조 제3항, 도시 및 주거환경정비 등기규칙 제10조제4항

참조예규 : 등기예규 제1580호

참조선례 : 등기선례 9-366

[3] 지목이 농지이나 사실상 농지가 아닌 토지에 대하여 일반법인이 그 명의로 소유권이전등기신청을 할 수 있는지 여부

시․구․읍․면장으로부터 지목이 농지인 토지에 대하여 “신청대상 토지가 「농지법」에 의한 농지에 해당되지 아니함”이라는 내용이 기재된 농지취득자격증명 미발급 사유 통지를 받은 경우에는(농림축산식품부예규 제39호 제9조제3항제1호), 농업법인이 아닌 일반법인도 이 토지에 대하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 신청할 수 있을 것이다.

(2020. 04. 27. 부동산등기과-1083 질의회답)

참조예규 : 농림축산식품부예규 제39호 제9조제3항제1호

[4] 같은 등기소에 동시에 여러 건의 등기신청을 하는 경우 인감증명의 원용 방법

1. 3명의 매도인과 2명의 매수인이 매매계약을 체결하고 이를 원인으로 등기권리자별로 신청정보를 작성하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에 각 등기의무자의 부동산매도용인감증명서에 2명의 매수인이 모두 기재되어 있다면 먼저 접수되는 신청에만 그 인감증명서를 제공하고, 다른 신청에는 인감증명서를 제공하는 대신 먼저 접수된 신청에 그 첨부정보를 제공하였다는 뜻을 신청정보의 내용으로 제공할 수 있다.

2. 등기의무자가 동일한 2건의 근저당권설정등기를 동시에 신청하는 경우에 먼저 접수되는 신청에만 등기의무자의 인감증명서를 제공하고, 다른 신청에는 인감증명서를 제공하는 대신 먼저 접수된 신청에 그 첨부정보를 제공하였다는 뜻을 신청정보의 내용으로 제공할 수 있다.

(2020. 05. 01. 부동산등기과-1109 질의회답)

참조조문 : 부동산등기규칙 제47조 제2항

참조판례 : 2008. 7. 24. 선고 2006다63273 판결

참조예규 : 등기예규 제1308호, 제1363호

참조선례 : 등기선례 4-160

[5] 실제 등기신청이 없는 상태에서 등기관이 확인조서만을 작성할 수 있는지 여부

「부동산등기법」 제51조의 규정에 따른 확인조서는 등기필정보가 없는 등기의무자가 등기소에 출석하여 등기신청을 한 경우에 담당 등기관이 그 등기의무자를 직접 확인하고 작성하는 것이므로, 등기관이 등기신청 없이 단지 확인조서만을 작성할 수는 없다.

(2020. 05. 13. 부동산등기과-1203 질의회답)

참조예규 : 등기예규 제1563호, 제1664호

[6] 협의분할에 의한 상속등기신청 시 상속을 포기한 자가 있는 경우에 등기소에 제공하여야 하는 첨부정보

협의분할에 의한 상속을 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 상속을 증명하는 정보 외에 그 협의가 성립하였음을 증명하는 정보로서 상속재산 협의분할서 및 협의분할서에 날인한 상속인 전원의 인감증명을 제출하여야 하는바(부동산등기규칙 제60조제1항제6호), 공동상속인 중 상속을 포기한 자가 있는 경우 그러한 자는 상속포기의 소급효로 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 되므로 상속을 포기한 자까지 참여한 상속재산분할협의서 및 상속을 포기한 자의 인감증명을 첨부정보로서 등기소에 제공할 필요는 없으나, 상속을 포기한 자에 대하여는 법원으로부터 교부받은 상속포기신고를 수리하는 뜻의 심판정본을 제출하여야 한다.

(2020. 06. 02. 부동산등기과-1365 질의회답)

참조조문 : 부동산등기규칙 제60조제1항제6호

[7] 피상속인이 외국인인 경우에 상속등기신청 시 첨부정보로서 제공하는 상속을 증명하는 정보

상속을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 등기원인을 증명하는 정보로서 피상속인의 사망사실과 상속인 전원을 확인할 수 있는 정보를 제공하여야 하는바, 피상속인이 외국인인 경우에 피상속인의 사망사실을 증명하는 정보로는 본국(피상속인) 관공서에서 발행한 사망증명서나 의료기관이 발행한 사망진단서를 제공할 수 있으며, 상속인 전원을 확인할 수 있는 정보로는 본국(피상속인)에 이에 관한 증명제도가 있다면 그 증명서를 제공하여야 하지만, 본국(피상속인)에 이에 관한 증명제도가 없다면 각 상속인의 상속인임을 증명하는 정보(출생증명서, 혼인증명서 등)와 함께 “등기신청인 외에 다른 상속인은 없다”는 내용의 본국(상속인) 공증인[대한민국에 주재하는 본국(상속인) 공증담당영사 포함]의 인증을 받은 상속인 전원의 선서진술서를 제공할 수 있다[이 선서진술서의 경우, 본국(상속인) 공증인 제도 또는 본국(상속인) 영사 제도상으로 선서진술서 제공의 업무가 가능한 경우에 한함]. 다만, 구체적인 사건에서 피상속인의 사망사실과 상속인 전원을 확인할 수 있는 정보가 제공되었는지 여부는 담당 등기관이 판단할 사항이다.

(2020. 06. 04. 부동산등기과-1375 질의회답)

참조판례 : 대법원 1994. 9. 8.자 94마1374 결정

참조선례 : 등기선례 7-164

[8] 주등기로 마친 전세금 증액과 존속기간 연장의 전세권변경등기가 있는 상태에서 전세금을 감액하는 변경등기의 기록 방법

주택 일부를 목적으로 하는 전세권설정등기가 마쳐지고 이후 다른 일부를 목적으로 하는 주택임차권등기가 마쳐진 다음 임차권자의 승낙을 얻지 못하여 전세금 증액 및 존속기간 연장을 내용으로 하는 전세권변경등기가 주등기로 마쳐진 상태에서 원래의 전세금보다 적은 금액으로 전세금을 감액하는 전세권변경등기의 신청이 있는 경우, 등기관은 그 전세권변경등기를 전세권설정등기에 부기등기로 실행하고 원래의 전세금에 대하여는 말소하는 표시를 한 다음 주등기로 마쳐진 전세권변경등기에 대하여는 전세금을 말소하는 표시를 하는 형태로 전세권변경등기를 직권으로 실행하여야 한다(아래 기록례 참조).

[기록례]

【 을 구 】 (소유권 이외의 권리에 관한 사항）
순위 번호	등 기 목 적	접 수	등 기 원 인	권 리 자 및 기 타 사 항
1	전세권설정	2017년7월2일 제1521호	2017년7월1일 설정계약	전세금 금100,000,000원 범 위 3층 전부 존속기간 2017년7월2일부터 2019년7월1일까지 전세권자 배현진 890703-2567111 서울특별시 서초구 명달로11길 14-3
1-1	1번전세권변경	2020년4월8일 제1405호	2020년4월7일 변경계약	전세금 금90,000,000원
2	주택임차권	( 생략 )	( 생략 )	( 생략)
3	1번전세권변경	2019년7월2일 제1301호	2019년7월1일 변경계약	전세금 금120,000,000원 존속기간 2019년7월2일부터 2021년7월1일까지
3-1	3번전세권변경			1-1번 전세권변경등기로 인하여 2020년4월8일 등기

(2020. 06. 11. 부동산등기과-1423 질의회답)

참조조문 : 부동산등기법 제52조제5호, 부동산등기규칙 제112조제1항

참조예규 : 등기예규 제1671호

참조선례 : 등기선례 7-264